Bij het splitsen van een gebouw in appartementsrechten wordt van rechtswege een vereniging van eigenaars opgericht. Personen (zowel natuurlijke- als rechtspersonen) die het appartementsrecht in eigendom verkrijgen worden lid van deze VvE en blijven dat ook zolang zij het appartementsrecht in eigendom hebben. Uit onderzoek is gebleken dat veel VvE’s niet goed functioneren; er worden geen vergaderingen gehouden en geen reserveringen gedaan zodat er geen goed en/ of tijdig onderhoud kan worden gepleegd aan de gemeenschappelijke delen. Om deze zogenaamde ‘slapende VvE’s’ wakker te schudden heeft de wetgever de Wet verbetering functioneren van Verenigingen van Eigenaren in het leven geroepen.
Deze wet is inmiddels door zowel de Tweede als de Eerste Kamer aangenomen. Bij Koninklijk Besluit d.d. 29 september jl. is bepaald dat de wet op 1 januari 2018 in werking zal treden.
Wat zal er veranderen?
Reservefonds
Een VvE heeft onder meer tot taak de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw te beheren. Het plegen van onderhoud en het doen van vernieuwingen vallen hieronder. Om onderhoud te kunnen plegen en vernieuwingen aan het pand te kunnen doen, zijn financiële middelen noodzakelijk. Per 1 mei 2008 zijn VvE’s al gehouden een reservefonds in stand te houden. In de huidige wetgeving is echter geen minimumbedrag voor dit reservefonds opgenomen. De Wet Verbetering functionerenVvE bepaalt dat appartementseigenaren van een voor woning bestemd gebouw (ook in combinatie met bedrijven) jaarlijks een minimaal bedrag moeten reserveren ten behoeve van het reservefonds. De vergadering van eigenaars van de VvE bepaalt bij het vaststellen van een meerjarenonderhoudsplan het bedrag wat jaarlijks wordt gereserveerd. Indien een VvE geen meerjarenonderhoudsplan heeft vastgesteld, moet tenminste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw worden gereserveerd.
Er is geen sanctie opgenomen in de wet als deze verplichting niet wordt nagekomen. Voor slapende VvE’s waarbij geen enkel lid wakker wenst te worden, zal er niet zoveel veranderen. In het geval er echter slapende VvE’s met enkele wakkere leden zijn, hebben deze leden mogelijkheden om hunVvE te verplichten te sparen voor onderhoud.
Externe financiering
De Wet Verbetering functioneren VvE regelt verder dat een VvE een geldleningsovereenkomst kan aangaan. De huidige wet geeft hierover geen duidelijkheid als gevolg waarvan banken huiverig zijn financieringen te verstrekken. Als er wel een geldleningsovereenkomst werd aangegaan, waren de leden veelal hoofdelijk aansprakelijk voor het totaal geleende bedrag. In de nieuwe wet is geregeld dat een uit de lening voortvloeiende schuld een deelbare schuld is, wat betekent dat de leden alleen pro rata voor een deel van de schuld kunnen worden aangesproken. Een eigenaar die zijn appartementsrecht overdraagt wordt ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor de schuld als hij opgave van die schuld heeft gedaan aan de verkrijger van zijn appartementsrecht. De verkrijger wordt dan schuldenaar. Een VvE kan in haar reglement bepalen dat er voorwaarden zijn verbonden aan het aangaan van een lening, bijvoorbeeld dat een besluit alleen kan worden genomen als er een gekwalificeerde meerderheid of quorum is.
Overgangsperiode
VvE’s krijgen drie jaren de tijd om de nieuwe regeling die betrekking heeft op de jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds te implementeren. De slapende VvE’s hebben dus nog even om wakker te worden.
Wilt u doorpraten over dit onderwerp en meer weten over wat wij voor u kunnen betekenen?
Neem dan contact op met:
mr. A.C. Winter (Bout)
050-3140840