Mr. Bertil Westers behartigt namens Bout Advocaten de belangen van gezamenlijke particuliere verhuurders van woonruimte in de stad Groningen. In deze bijdrage brengt hij zijn mening over het Groninger vergunningstelsel voor kamerverhuur.
Gemeente Groningen studentenstad
Als studentenstad kent Groningen zijn dynamiek en ook specifieke uitdagingen. Daar waar eerst de focus van de gemeente lag op het tegengaan van studentenoverlast met een maximumstelsel per straat heeft de gemeente Groningen onlangs in haar Algemene Politie Verordening (APVG) een vergunningsstelsel voor kamerverhuur ingevoerd. Volgens de gemeente moeten studenten extra beschermd worden tegen misstanden van particuliere kamerverhuurders. Het zou dan vooral gaan om slecht verhuurderschap met bedreigingen en het hanteren van te hoge huurprijzen.
De overige grote studentsteden vinden dit een brug te ver en geven aan over de rechtmatigheid en nut en noodzaak dat de gemeente Groningen hier op het scherpst van de juridische snede acteert.
Wat is er aan de hand?
Onzorgvuldig voorbereid en motivering
In Groningen is ‘stadsblog’ Sikkom zeer actief. Deze op jongeren (studenten) gerichte nieuwssite besteedt veel aandacht aan incidenten tussen kamerhuurders en kamerverhuurders en haar publicaties zijn in een zeer directe taal geschreven. In de toelichting bij de introductie van het vergunningsstelsel wordt vooral verwezen naar de publicaties van Sikkom. Onduidelijk is hoeveel ernstige incidenten er zijn geweest en of een groot deel van de particuliere kamerverhuurders bij incidenten is betrokken of dat er maar een paar rotte appels zijn. Bij de behandeling van de aanvulling van de APVG wordt er zelfs vanuit gegaan, dat het maar om een enkele kamerverhuurder gaat en het merendeel deugt. Ondanks de grootte van de branche particuliere verhuurders is deze groep niet bij de besluitvorming betrokken en geconsulteerd.
De vraag is dan ook nu de nut en noodzaak van een ingrijpende maatregel vooral wordt gemotiveerd met een verwijzing naar Sikkom of deze wijziging van de APVG wel zorgvuldig is voorbereid en een voldoende krachtige motivering kent.
Geen grondslag en/of bevoegdheid
Het invoeren van een gemeentelijk vergunningsstelsel voor woonruimte in een particuliere sector is zeer vergaand en is nooit eerder overwogen in Nederland. De Gemeentewet biedt hiervoor geen directe juridische grondslag en de bevoegdheid om dit gemeentelijke vergunningsstelsel in de APVG in te voeren lijkt te ontbreken. De verhouding kamerhuurder / kamerverhuurder en eventuele misstanden binnen deze verhouding worden immers reeds uitputtend door diverse wettelijke regiems gereguleerd. Er is geen sprake van een direct gemeentelijk belang en er wordt ingegrepen in de private sfeer.
N.b. Ten behoeve van de particuliere verhuur van woonruimte is uitputtende wetgeving en regelgeving aanwezig.
- Op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) wordt kamerverhuur via het bestemmingsplan gereguleerd.
- Op grond van de Huisvestingswet en Huisvestigingsverordening is er regulering via de onttrekkingsvergunning.
- Goed verhuurderschap, huurprijs en service- en bemiddelingskosten worden streng gereguleerd middels het dwingend recht van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
- Bedreigingen en intimidaties vallen onder het Wetboek van Strafrecht.
- De Wet Bibob geeft de grondslag tot intrekken van omgevingsvergunningen bouwen en gebruik en onttrekkingsvergunningen voor de kamerverhuur.
Geen nut en noodzaak
Mijn indruk is dat een studentennieuwssite de grondslag vormde voor nut en noodzaak van de kamerverhuurvergunning. Er is geen objectief bewijs dat er veel en ernstige incidenten zijn geweest die een zo ingrijpend en verstrekkend middel, waarbij de gemeente zonder ondersteuning van een formele wet, in de private rechtsverhouding van de kamerverhuur treedt, rechtvaardigen. Ook blijkt niet of de situatie rond kamerverhuur zo anders is in Groningen dan in de overige studentsteden..
Er zijn meer dan voldoende juridische mogelijkheden om mogelijke misstanden en slecht verhuurdersgedrag aan te pakken. Hiervoor is beschikbaar:
- handhaving met inachtneming van de Wet ruimtelijke ordening van het bestemmingsplan tegen illegale en/of te kleine verhuur van kamers;
- intrekken van de onttrekkingsvergunning voor kamerverhuur op grond van de Huisvestigingsverordening en Huisvestingswet;
- intrekking van alle aan kamerverhuur gekoppelde vergunningen, waaronder de omgevingsvergunning voor gebruik en bouwen en de onttrekkingsvergunning op grond van de Wet Bibob;
- Wetboek van Strafrecht vervolgen en bestraffen bedreigingen, intimidaties en geweld;
- voor de particuliere verhuurders; dwingendrechtelijke bepalingen uit boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder moet zich als een goed verhuurder gedragen en is daarop via een vordering bij de laagdrempelige kantonrechter aan te spreken. Voor huurprijs, servicekosten en overige kosten is de verhuurder gebonden aan de zeer laagdrempelige procedure bij de Huurcommissie. De huurder is hiervoor geen griffierecht verschuldigd. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend.
Verder is niet duidelijk waarom juist de groep studenten als huurders extra bescherming nodig hebben en niet de grote groep niet studenten die woonruimte van particulieren huren. Het vergunningsstelsel ziet alleen op de verhuur aan studenten.
Kortom
Bij de invoering van het vergunningsstelsel voor kamerverhuur aan uitsluitend studenten zijn door de gemeente Groningen de juridische grenzen opgezocht. Nut en noodzaak van dit zeer ingrijpende middel in de private verhouding van de kamerhuurder en kamerverhuurder zijn naar mijn mening niet zorgvuldig voorbereid en objectief met feiten onderbouwd. Door de vele uitputtende wettelijke regiems rond kamerverhuur lijkt de juridische grondslag te ontbreken.